о компании кабинет
риэлтора
кабинет
юриста
кабинет
оценщика
кабинет кадастрового
инженера
 

Анализ рынка жилой недвижимости в Вологде.

(Анализ составлен компанией «Кабинет». Исходные данные для анализа предоставлены ИП Максимом Дубининым).

Рынок недвижимости в России в целом, так и в г. Вологде в частности, начал формироваться после принятия Закона «О приватизации» от 4 июля 1991 года, и в настоящее время достаточно широко развит. Компанией «Кабинет» проведен анализ состояния рынка жилой недвижимости посредством изучения его конъюнктуры, опираясь на источники в сети Интернет, периодические печатные издания, а также бесед с риэлторами и менеджерами строительных компаний.

Динамика строительства новых жилых домов в Вологодской области c2008 г. повернула на убыль, аналогичную картину мы можем наблюдать в частности и в городах. С 2004 г. в Вологде ежегодно вводится более 100 тыс. кв.м. новых жилых площадей, в 2008 г. этот показатель перешагнул порог 170 тысяч квадратных метров. Мировой банковский кризис существенно замедлил темпы строительства: по данным за 2010 г. в Вологде введено в эксплуатацию всего 138 тыс. кв.м. нового жилья*, что оправдывает наши прогнозы. В 2011–2012 гг. показатель ввода в действие жилых домов был на уровне 110-130 тыс. квадратных метров в год.

В 2011 г. ситуация на рынке жилой недвижимости существенно изменилась. Одним из факторов выступило снижение процентной ставки по ипотеке, а также можно отметить участившиеся в СМИ разговоры об инфляции после президентских выборов в 2012 г. Таким образом, большинство граждан, имеющих накопления, решили перевести их в сектор реального капитала.

После резкого сокращения в конце 2011 г. предложение на рынке новостроек в 2012 г. начинает увеличиваться, и в 1 квартале 2013 г. возвращается к уровню 2010 г. По 20% рынка новых квартир занимают спальные районы по ул. Ленинградской и ул. Дальней. Здесь у потенциального покупателя есть возможность выбирать из 60 квартир. Около 12% рынка занимают новостройки в районах Водников и Бывалово, что соответствует выбору в 35 квартир при желании совершить покупку. В центральной части города в продаже находится около 20 новых квартир, а также 8% рынка сконцентрировано в районе ул. Гончарная и в 5-м микрорайоне. (Рис. 1).

Рис. 1. Структура предложения нового жилья в г. Вологде в 1-м квартале 2013 г.

 

Стоимость квадратного метра нового жилья находится в диапазоне 48,5-63,8 тыс.руб. (рис.2). Наиболее дорогим районом отмечен ЖК «Прибрежный» - остается несомненным лидером со дня его основания, самым недорогим – как и прежде, остается район «Заречье» со своими «хрущевками», «брежневками» и долголетними «панельками». В средний диапазон попадает жилье в районах «Водники», «Бывалово», «Завокзальный», и как не странно – «Центр», который более детально рассмотрим ниже. Позиции «выше среднего», как обычно, занимает район ул. Ленинградской, Гончарной, Петина, 5 мкр. Неожиданно на первый взгляд, возросла цена на новое жилье в «Лукьяново» и 6 мкр. Хотя этот рост можно объяснить следующими фактами. В сентябре текущего года планируется ввод в эксплуатацию долгожданного автомобильного моста, который позволит без ж/д переездов добраться из Лукьяново в Центр. Так же, в последнее время активно ведется строительство жилых комплексов в этом районе, например в мкр. «Кувшиново» ЖК «Сосновое предместье» - свежий воздух, красивая природа и недалеко от города, что делает квартиры в этом районе очень привлекательными. «Масло в огонь» еще подливает, в последнее время, усиленное стремление горожан проживать за городом, о чем свидетельствует активное развитие небольших строительных компаний и количество предложений в этом сегменте. Отсюда рост цен на новое жилье в «Лукьяново». На увеличение цен в 6 мкр., по всей вероятности, повлияло развитие инфраструктуры этого микрорайона с появлением ЖК «Петрозаводский». По улице Московской построено несколько малоэтажок, примыкающие улицы точечно застраиваются привлекательными домиками, претендующими на статус «повышенной комфортности», с высокими потолками, большими площадями и огороженной территорией. На самом деле, этот район не так уж и плох для жизни, как принято было считать около 10 лет назад. Сегодня это развитые транспортная, социальная, экономическая, инженерная инфраструктуры, «зеленые», хорошо заасфальтированные улицы с пешеходными тротуарами, детские площадки и места для отдыха горожан. Так что, повышенный спрос на новостройки в этом районе, можно назвать вполне обоснованным.

Рис. 2. Стоимость квадратного метра нового жилья (в среднем за 1-й квартал 2013 г.)

 

Рассмотрим более детально стоимость нового жилья в центральной части города. «Центром» часто называют территорию, образованную излучиной реки Вологды и железнодорожной линией, то есть, «Центр» – это и ул. Герцена, и ул. Мира, вплоть до вокзала, и Проспект Победы до первого ж/д переезда – четверть площади всего города. Много лет назад эта территория была поделена на три вотчины (района): «Верхний Посад», «Город» и «Нижний Посад».

Вологда с тех времен заметно преобразилась и границы между районами фактически стерлись, проведем их условно, в целях более глубокого исследования цен. Допустим, «Верхний Посад» отсекается от «Города» улицей Ленинградской, «Нижний Посад» – улицей Первомайской.

Наиболее недорогим районом в центральной части Вологды по данным за 1 кв. 2013 г. является Нижний Посад, стоимость квадратного метра здесь растет медленнее всего, однако, предложение также невелико. В Верхнем Посаде и Городе цены за квадратный метр выше, соответственно, таким образом, самый центр покупателю обойдется дешевле, чем Верхний Посад. (Рис.3). Как мы отметили выше, в структуре предложения нового жилья, центральная часть занимает всего 8%. Что говорит о загруженности этого района, недостатка земли для строительства, соответственно, и снижении темпов строительства в этом районе. Все эти факты, казалось бы, должны поднять цены, ведь по законам рынка ограниченное предложение создает дефицит, а следовательно и рост цен. Но рис. 2 показывает нам другую картину – «Центр» находится в диапазоне средних цен. Осмелимся объяснить этот факт следующими событиями. «Центр» - традиционно принято считать самым дорогим районом. Именно поэтому, внимание покупателей стало акцентироваться на спальных районах города, тем более что в последнее время это внимание активно подкреплялось новыми предложениями от строительных компаний. Спрос перебазировался на «окраины». Следовательно, рост цен в спальных районах и снижение в «Центре». Поэтому совет потенциальным покупателям – акцентируйте внимание на центре, сейчас это наиболее выгодное вложение.

Рис. 3. Стоимость квадратного метра нового жилья в центре г. Вологды

 

Наиболее крупным сегментом рынка жилья остается «вторичка». Вторичный рынок сегодня представлен квартирами и комнатами в домах позднего периода, с устарелыми планировками, маленькими кухнями, газовыми колонками и т.д. Это жилье имеет повышенный функциональный и внешний износ. Т.е. не соответствует требованиям современности. Логически, этот факт является основным среди ценообразущих и должен снижать стоимость такого жилья по отношению к новому. Чего нельзя было сказать в прошедшем 2012 году, где цены на вторичном рынке примерно на 15 % превышали цены на первичном рынке жилья. Однако, по итогам первого квартала 2013 года видно, что логика торжествует. Ситуация складывается с точностью наоборот, т.е. примерно на 15% стоимость нового жилья превышает цены на «вторичке».

Предлагаем кратко рассмотреть ситуацию на вторичном рынке жилой недвижимости в г. Вологде. Более подробно рассмотрим этот сегмент в следующий раз.

Вторичный рынок жилья, по количеству объектов в продаже, в 4 раза превышает первичный.

Комнаты и квартиры поделили его практически пополам. Треть всех продаваемых комнат находятся в домах брежневской постройки, 20% – в «хрущевках» и примерно 15% в домах современной постройки. Практически треть всех продаваемых квартир – это кирпичные новостройки, около 20% занимает кирпичное благоустроенное жилье в домах 1990-2005 гг., по 13% рынка квартир занимают панельные дома улучшенной планировки и кирпичные «хрущевки». Структура предложения по количеству комнат представлена в Таблице 1.

 

Таблица 1

Структура предложения жилой недвижимости

по количеству комнат (включая новое жилье)

Количество комнат

Доля

рынка,

%

Диапазон цен, тыс. руб.

Средняя стоимость,  тыс.руб.

Диапазон цен

за кв.м., тыс.руб.

Средняя

стоимость

кв.м., тыс.руб.

Комнаты и доли

45,1

380 - 1770

858,5

18,8 - 78,7

54,9

1-комнатные

23,7

1120 - 3020

1785,8

22,4 - 72,6

54,7

2-комнатные

16,2

1250 - 5460

2338,0

21,1 - 77,1

47,7

3-комнатные

11,2

2050 - 7250

3359,9

25,5 - 81,7

50,8

4-комнатные

3,3

2580 - 20000

4450,4

33,0 - 72,2

49,2

5 и более комнат

0,5

2550 - 14850

4750,0

31,3 - 54,5

39,5

                  Итого:

100

 

 

 

 

 

Стоимость квадратного метра в цело по городу находится в диапазоне 38,3-59,8 тыс.руб. Наиболее дешево жилье в отдаленных районах (Прилуки, Лоста, Телецентр, Лукьяново) 38,3-45,9 тыс.руб., в среднем диапазоне находятся районы более приближенные к центру 48,8-55,1 тыс.руб., и самыми дорогими отмечены Центр, 5 мкр., Бывалово и ГПЗ. При том, что два последних района имеют ценовое преимущество, около 60 тыс.руб. за 1 кв.м. (рис. 4). Что объясняется развитием инфраструктур в этих микрорайонах в последние годы: строительство крупных торговых центров «Мармелад», «РИО», «Аксон», ремонт окружной автодороги с частичной реконструкцией (кольцо на пересечении Окружного ш. и ул. Панкратова), прокладка новой автодороги в продолжение улицы Преображенского и в целом развитием «ленинградского» направления. Диапазон цен по районам представлен в следующем графике.

Рис. 4. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости

в 1-м квартале 2013 г.

 

Подведя итоги сравнительного анализа, можно отметить следующие моменты. Стоимость квартир на первичном рынке стала превышать цены на «вторичке» примерно на 15 %, что является положительным фактором на рынке недвижимости в целом. Среди нового жилья, наиболее выгодным для вложения, являются квартиры в центральной части города, в связи с удешевлением средней стоимости. В целом рынок жилой недвижимости в городе Вологде выглядит гармонично и перспективно, за исключением некоторых моментов, которые мы рассмотрим в следующий раз.

 

На сегодняшний день статистика располагает цифрами до 2010 г.

тел.: 8 (8172) 56-01-65, 56-25-67

г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47, оф. 9.

 

ООО "Интеллект-Гарант" - хостинг