Анализ рынка коммерческой недвижимости в Вологде и Вологодской области.

(по состоянию на третий квартал 2012 года)

Рынок коммерческой недвижимости Вологды в настоящий момент является  стабильным рынком, характеризующийся высоким уровнем доходности. Это напрямую связано с благоприятным инвестиционным климатом, сложившимся в России и в Вологодской области в последние годы. Однако в среднесрочной перспективе в связи с финансовым кризисом можно ожидать снижения прибыли от вложений, но рынок останется по-прежнему привлекательным для инвесторов.

Эксперты офисного рынка выделяют 5 классов офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупные финансовые и банковские группы, преуспевающие фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.
Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции. В настоящее время на рынке офисных помещений Вологды преобладают офисы класса «В» и «С» и «Д» класса.

Диапазон арендных ставок офисных помещений в городе Вологде в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 250 до 1000 рублей за кв.м. в месяц.

Причем расходы на коммунальные услуги и электроэнергию составляют примерно 5-10% от стоимости арендной платы. В большинстве случаев стоимость коммунальных платежей уже заложена в величину арендной платы.

Доля офисных помещений предлагаемых к аренде составляет 35% от всех предложений по аренде коммерческой недвижимости. Средняя цена предложения продажи 1 кв. метра офисных помещений в Вологде составляет 50 000 рублей. А диапазон цен в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 45 000 до 80 000 рублей за кв.м.  Доля офисных помещений предлагаемых к продаже составляет примерно 40% от всех предложений по продаже коммерческой недвижимости.

Колебание цен на рынке коммерческой недвижимости во многом повторяет колебание цен на рынке жилья. Увеличение и уменьшение спроса или предложения на одном сегменте рынка отражается и на рынке другого сегмента. Эта взаимосвязь объясняется уровнем благосостояния граждан. Естественно, если растет спрос на жилье, то повышается уровень благосостояния граждан, а значит, пользуется спросом и коммерческая недвижимость. Так, во многом схожа и природа ценообразующих факторов по этим сегментам, например, местоположение (расстояние от центра, развитость инфраструктуры района), возраст здания. Конечно же, на стоимость объектов коммерческой недвижимости влияют и многие другие факторы, например: наличие отдельного входа – офисные помещения с отдельным входом стоят на 15-20% дороже;

Например,

Как видно из таблицы (источники информации см. в приложении № 6), стоимость двух идентичных объектов, отличающихся одним параметром (наличие отдельного входа) находится в диапазоне 50 000 – 56 000 рублей. Учитывая данный расчет, а также профессиональные знания и опыт оценщика, консультации со специалистами в области недвижимости (АН «Альтернатива», АН «Мир квартир», АН «Альфа-недвижимость»), можно с уверенностью сказать, что наличие отдельного входа оценивается примерно в 15% от стоимости объекта.

Общая площадь – как правило, помещения с меньшей площадью сдаются в аренду и продаются гораздо быстрее, т.к. стоят относительно недорого, причем, срок экспозиции больших (складских, торговых) площадей может составлять до 6 месяцев и более. А значит и стоимость 1 кв.м. идентичных, но разных по площади помещений будет разная. Эта разница может варьироваться от 5% до 20% в зависимости от разницы в площади.

Например,

Из таблицы видно, что стоимость помещения площадью более 100 кв.м. на 10% ниже чем стоимость идентичного помещения площадью до 100 кв.м. Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости можно представить шкалу экспертных оценок по площади помещений: